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開拓物業-《民法典》八大創新點解讀學習記
《民法典》八大創新點解讀
文/李文生 李婧媛 隨著2020年5月28日，十三屆全國人大三次會議表決通過了《中華人民共和國民法典》（以下簡稱“《民法典》”），新中國進入到了“法典”時代。 民法典是新中國第一部以法典命名的法律，它的實施，也同時意味著現行的民法通則、物權法、合同法、擔保法、婚姻法、收養法、繼承法、侵權責任法全部廢止。上述法律中有關物業服務的相關規定必將同時廢止，對于物業服務行業有哪些影響，也是每一個物業服務從業人員關心的內容。 01提出了物業服務人的概念 《民法典》之前有《物業管理條例》提出的物業服務企業，在《物權法》中又提出了其他管理人的概念，《民法典》又提出了物業服務人的稱謂，物業服務主體內涵越來越豐富。 在《物業管理條例》時代，從事物業服務首先必須是企業法人，其次還應當具有相應資質。資質的設立提高了物業服務準入門檻，在物業服務市場初期為物業服務質量的保障發揮了重要的作用。 隨著《物權法》其他管理人的設立，打破了物業服務資質的要求，只要是能夠完成物業服務工作，就不再限于必須是物業服務企業，更不要求必須有相應資質了。 《民法典》第九百三十七條規定，物業服務人包括物業服務企業和其他管理人。其他管理人既包括業主，也包括能夠提供物業服務的其他組織及自然人。更是為提供物業服務的主體創造了更為寬松的準入條件。 02無名合同變有名 1999年實施的《中華人民共和國合同法》規定了十五個有名合同，所謂有名合同是指法律上或者經濟生活習慣上按其類型已確定了一定名稱的合同，又稱典型合同。無名合同，是相對于有名合同的法律概念。又稱為非典型合同，是法律上尚未確定一定的名稱與規則的合同。無名合同是指《合同法》分則明文規定的十五類合同之外的合同。當時《物業管理條例》尚未出臺，《物業服務合同》榜上無名也是情理之中的事。 《民法典》不僅規定了物業服務合同的定義，還規定了物業服務合同的內容一般包括服務事項、服務質量、服務費用的標準和收取辦法、維修資金的使用、服務用房的管理和使用、服務期限、服務交接等條款。為業主與物業服務人明確有關權利義務提供了指引。 03表決標準有新意 公共事務的表決歷來就是困難的事，為此在《物業管理條例》中規定了業主共同決議的事項應當“過半”及“過三分之二”的表決原則。為了解決建設單位容易利用其作為大業主的影響侵害小業主的問題，《物權法》創設了“雙過半”及“雙過三分之二”的表決原則，提高了表決條件的門檻。 這一制度的創設極大程度上制約了建設單位損害小業主合法權益的行為，但隨之而來的是業主大會難成立，表決事項難通過，維修資金難使用等，帶來了一系列負作用。 《民法典》提高了公共事務表決的準入門檻，《物權法》規定的表決門檻為“應當有物業管理區域內專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主參加（簡稱雙過半）”。而《民法典》規定為“應當由專有部分面積占比三分之二以上的業主且人數占比三分之二以上的業主參與表決（簡稱雙過三分之二）。” 在提高表決準入門檻的同時，對于重大事項的表決條件予以降低，對于“籌集建筑物及其附屬設施的維修資金；改建、重建建筑物及其附屬設施；改變共有部分的用途或者利用共有部分從事經營活動；”等三項事務的表決條件降低為“應當經參與表決專有部分面積四分之三以上的業主且參與表決人數四分之三以上的業主同意。”同時將維修資金的使用劃入普通事項的表決范圍內，使得使用維修資金變得更加及時。 04高空拋物有人查 現代城市高樓林立，高空拋物傷人壞物的事件不斷發生，更有甚者找不到實施高空拋物者，確定責任主體變得困難重重。曾經一度判決除了受害者本人之外建筑物所有的可能實施拋物行為的所有業主承擔責任。為此冤枉了眾多業主，人們不禁大呼“連坐”出土了。而物業服務企業除了增加監控設備以外，幾乎也是束手無策，為此背鍋之事更是成為家常便飯。 《民法典》明確了高空拋物的責任主體首先應當是侵權人，由侵權人依法承擔侵權責任；經調查難以確定具體侵權人的，除能夠證明自己不是侵權人的外，由可能加害的建筑物使用人給予補償。可能加害的建筑物使用人補償后，有權向侵權人追償。 物業服務企業等建筑物管理人應當采取必要的安全保障措施防止高空拋物的發生；未采取必要的安全保障措施的，應當依法承擔未履行安全保障義務的侵權責任。最后規定發生高空拋物的，公安等機關應當依法及時調查，查清責任人。有了公安機關的介入將會使得查清責任人更容易，對于預防和打擊高空拋物責任人將會起到重要的作用。 05應急處置有依據 2020年全社會經歷著前所未有的疫情，疫情面前物業服務企業發揮了至關重要的作用。沒有撥款，物業服務企業自己籌集；沒有撥付的防疫物資，物業服務企業想辦法自己購買；沒有行政權力，被業主不理解，物業服務企業忍辱負重。物業服務企業肩負了太多的公共事務的管理責任。 《民法典》規定“物業服務企業或者其他管理人應當執行政府依法實施的應急處置措施和其他管理措施，積極配合開展相關工作。”使得物業服務人今后開展相關工作“名正言順”了，更容易被業主理解和接受。 06拒絕交費不支持 住宅物業拒絕交納物業費現象十分普遍。業主拒絕交納物業費表面上影響的是物業服務企業的正常工作，實質上損害的是業主房屋的保值增值。業主不交納物業費的原因多半是對物業服務的本質不了解，總是認為沒有享受到物業服務，因此拒絕交納物業費。 由于物業服務具有公共服務的屬性，工作的對象多為公共設施設備、環境衛生、公共秩序維護等，基本不對業主的專有部分提供服務，因而很多業主認為沒有享受到物業服務，不應該交物業費。 《民法典》規定：“物業服務人已經按照約定和有關規定提供服務的，業主不得以未接受或者無需接受相關物業服務為由拒絕支付物業費”。以立法的形式予以明確，再加上普法宣傳教育，隨著時間的推移，越來越多的業主會正確理解物業服務的本質，欠費現象定會日益減少。 07工作措施有尺度 物業服務工作涉及的地域范圍覆蓋整個項目的占地，面對著成千上萬的業主及其他人員，工作的內容涉及維修、養護、清潔、綠化、秩序維護等。物業服務中難免會發生人身或財產損失，物業服務企業感覺難以把握工作界限和責任界限。 《民法典》規定，物業服務人應當按照約定和物業的使用性質，妥善和經營管理物業服務區域內的業主共有部分，維護物業服務區域內的基本秩序，采取合理措施保護業主的人身、財產安全。 對物業服務區域內違反有關治安、環保、消防等法律法規的行為，物業服務人應當及時采取合理措施制止、向有關行政主管部門報告并協助處理。 所謂合理措施，法律并沒有定義，也沒有具體列舉相應的情形。理解起來所謂的合理應該是在物業服務人自身的能力、條件、認知范圍內采取的恰當的措施。如此既鼓勵物業服務人去制止不法行為，又給物業服務人一道“免死金牌”，免除其相應責任，這樣就會促進物業服務人敢于履行保護業主人身財產安全的義務。 08解除合同不任性 業主與物業服務企業是平等的民事主體，雙方依法或依照合同約定享有對合同的解除權。解除合同本身是一件正常的事情，但是現實中物業服務企業棄管服務項目，業主隨意解除合同的現象屢屢發生，對業主的生活秩序造成了極大地破壞。 《民法典》雖然賦予了業主可以解除服務期內《物業服務合同》的權利，同時也做了相應限制，即應當提前六十日書面通知物業服務人。 對于物業服務期限屆滿后，業主沒有依法作出續聘或者另聘物業服務人的決定，物業服務人繼續提供物業服務的，視為不定期物業服務合同。物業服務人與業主都可以隨時解除不定期物業服務合同，但是應當提前六十日書面通知對方。解除合同，不再任性。 以上八個方面的內容基本上是《民法典》的新規定，對于物業服務行業的發展具有積極的作用和意義。《民法典》的頒布實施，將會使我們的生活更美好。(《中國物業管理》雜志2020年第6期) 作者李文生系中國物協法律政策工作委員會委員，北京尚衡（呼和浩特）律師事務所律師，內蒙古自治區物業管理協會監事、法律顧問，呼和浩特職業學院教師，物業管理師；作者李婧媛系德國慕尼黑大學法學院留學生。
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